Программа строительства арендного жилья в России: текущая ситуация и возможные перспективы

С 2013 года в России действует специальная правительственная программа, призванная расширить сегмент арендного жилья. В масштабах страны пока сдано всего 283 квартиры по этой программе, поэтому правительство намерено активизировать ее.

Курирует текущий ход задач по строительству Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Его планы прописаны включительно до 2020 года, а заложенная на программу сумма достигает 75 миллиардов рублей. При этом этап строительства будет проходить только до 2018 года. В эксплуатацию ввести планируют около 70 тысяч квартир, предназначенных для сдачи в аренду.

Жилье какого класса предназначается для аренды?

Квартира квартире рознь, поэтому необходимо понять, о какой категории арендного жилья идет речь в целевой программе. Впрочем, особо разбираться не придется: предполагается, что на 100% проект от АИЖК будет реализован на базе эконом-класса.

В этом нет ничего удивительного: в АИЖК изначально записали в приоритеты сохранение стоимости аренды в новых квартирах госпрограммы на 20% ниже, чем в среднем по рынку. Это важно с той точки зрения, что аренда в России стоит значительно дешевле ипотечных выплат. Таким образом, не способные взять кредит на покупку своего жилья семьи должны получить возможность арендовать квартиру с минимальными издержками. В теории это позволит им со временем откладывать средства на покупку своего жилья (или на получение более выгодного кредита).

В сегменте эконом-класса жилые новострои по смете должны быть сопоставимы с гостиницами, обладая при этом на 20-30 процентов более низкими расценками на аренду. Конечно, была задумка приравнять арендную плату в будущих домах к цене отельных номеров, но в этом случае можно смело говорить про неизбежность нулевого спроса.

Воплотятся ли планы в жизнь?

Из плановых 70 000 квартир пока готовы только 283. Ожидаются ускоренные темпы роста уже через 2-3 года, ведь многие объекты в данное время находятся на стадии строительства. Но многих смущает то, что цельной стратегии у АИЖК нет, как нет и четко прописанных шагов даже до конца нынешнего года.

Отдельно эксперты отмечают и невозможность перекрыть все вопросы исключительно финансовыми вливаниями: если не будет выработан комплексный подход, то даже при оптимальных вариантах удастся лишь построить квартиры, не пользующиеся спросом.

Из конкретных шагов эксперты предлагают следующие:

- государственная оценка всех проектов по программе;

- гарантия развития инфраструктуры муниципалитетами (как за счет своих средств, так и за счет средств, предусмотренных российским бюджетом по целевому финансированию);

- контроль качества сдаваемого жилья компетентными органами.

Специалисты уверяют: без этих пунктов реализовать проект не выйдет. И даже если упустить всего один пункт, то проблемы будут гарантировано. И это при том, что из выше перечисленного до сих пор ничего не применяется.

Схема проекта на сегодняшний день

Итак, как на практике выглядит сегодня реализация такого арендного проекта со стороны АИЖК? Первичное кредитование осуществляется коммерческими банками, после чего АИЖК либо начинает рефинансирование, либо перекупает закладные.

Именно на это планируют выделять все средства, именно через такой подход рассчитывают добиться результатов и именно здесь, по мнению чиновников, кроется «суть программы». А еще эксперты видят как раз здесь серьезное поле для финансовых злоупотреблений и коррупции.

Пока еще есть возможность сослаться на отсутствие масштабности реализации задуманного АИЖК: программа развивается лишь в Нижегородской, Новосибирской и Пензенской областях, а также в Алтайской республике. Якобы включение в проект всех субъектов РФ должно дать мгновенный рост положительной динамики. Но за счет чего? Эффективность вложений остается на низком уровне, а даже теоретическое доведение финансирования до планового уровня само по себе эту эффективность совершенно не повысит.

Опасность кроется в том, что сама идея государственного развития сегмента арендного жилья может быть свернута, если практика разойдется с планами. Чиновники не представляют, как и что следует корректировать, не видят они альтернативных путей. С этой точки зрения шансы проекта на успех при существующем подходе стремительно мчатся к нулю.

Полная информация о ипотечном кредитовании:refina.ru/category/Ипотека