Если чердак расположен над вашей квартирой: дает ли последний этаж право превратить его в жилую комнату
Просто так присоединить чердак к квартире на верхнем этаже удастся едва ли. В материале разбираемся, когда самовольная перестройка противозаконна, а когда — нет.
В подкровельной зоне, которая считается общим имуществом, как правило, проложены коммуникации. То же касается технического этажа. Присвоить такие объемы — значит, закрыть коммунальщикам доступ к оборудованию. Но не все так однозначно.
Если захотелось создать себе «пентхаус», для начала важно проверить статус пространства по техпаспорту здания, проектной документации, выписке из ЕГРН.
Присоединение чердака к квартире теоретически допустимо. Но, поскольку оно подразумевает полноценную реконструкцию, придется урегулировать вопрос в соответствии с Градостроительным и Жилищным кодексом. В числе прочего понадобится получить согласие всех собственников жилья в доме на общем собрании.
Кроме того, не обойтись без заключения о допустимости реконструкции, которое заказывают у проектировщика. Дальше проект требуется согласовать с газовой службой, МЧС, Роспотребнадзором. Если же дом старый и считается объектом культурного наследия, в дело вступает еще и орган охраны памятников.
Наконец, собранные бумаги положено отправить в жилинспекцию, а потом работы нужно принять строго в соответствии с актом и зарегистрировать в Росреестре новую площадь.
Получается, самовольно прорубить ход нельзя. Такой проем повлияет на несущие конструкции и технические параметры здания. К тому же всегда остаются риски того, что у соседей снизу начинаются проблемы вроде протечек. К тому же незаконно построенное жилье при необходимости будет крайне сложно продать.
За незаконную перепланировку предусмотрен штраф от 2000 до 2400 руб. При этом придется устранить самострой за собственный счет. Кроме того, соседи, жилнадзор и товарищество собственников могут подать иск в суд, если им причинен вред. А при отказе выполнить предписания жилье могут продать без участия владельца с торгов.
Но с обычной перепланировкой часто удается уладить шероховатости через суд — главное, чтобы она не ущемляла права других жильцов. Что же касается присоединенного чердака, без проекта и кучи согласований дело малоразмерным штрафом не закончится.
Альтернативный путь сводится к тому, чтобы взять нужное пространство в долгосрочную аренду у владельцев дома. В собственность оно не перейдет, но им можно будет законно пользоваться.
Полезно знать
Еще более распространенная ситуация связана с лестничными площадками, когда жильцы отгораживают часть общего коридора у собственной двери. По закону, этого делать нельзя, ведь указанное пространство тоже считается общим имуществом и без благосклонности соседей подобные действия недопустимы. При этом регулирующие органы подчеркивают — согласие понадобится получить от всех и каждого среди собственников многоквартирного дома, а не только от большинства.
Когда сосед самовольно присваивает себе пространство тамбура на лестничной клетке, соседи вправе предъявить претензии, обратившись в Государственную жилищную инспекцию. После жалобы инспекторы обязаны проверить ситуацию и при обнаружении противозаконных действий вынести предписания об устранении выявленных нарушений. Если обвиняемый отказывается выполнять требования надзорных органов, недовольные жильцы могут потребовать этого через суд.
Проверено редакцией
Верховный суд РФ в споре о переоборудованном техническом этаже указал на нюанс, который усложняет предварительную проверку: отдельный кадастровый номер и зарегистрированное право собственности не всегда определяют статус помещения. Существенно его фактическое назначение — обслуживает ли оно другие квартиры, размещены ли там общедомовые коммуникации и было ли пространство изначально предусмотрено проектом как самостоятельный объект. Об этом говорится в разборе судебного дела, опубликованном «Российской газетой».
Кандидат юридических наук, старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Сергей Бибиков также поясняет, что уменьшение общего имущества при реконструкции чердака требует согласия всех собственников дома. Поэтому одной выписки из ЕГРН для оценки перспектив проекта может оказаться недостаточно: ее стоит сопоставить с техническим планом, первоначальной проектной документацией и заключением специалиста о назначении помещения.
